Incontestablement, l’agriculture et l’industrie sont des moteurs pour le développement économique. Une législation du progrès se devait alors, dans le respect des traditions, les favoriser, et c’est l’une des ambitions de la loi de 1964 sur le domaine national. Mais la nature du droit (un droit d’usage intuitu personae) sur les terres de la zone des terroirs (le foncier rural) se concilie peu avec l’intention du législateur de 1964 qui, dans l’exposé des motifs, soulignait clairement l’impératif d’adapter les règles et les usages traditionnels aux exigences du développement ; d’où la nécessité de «libérer les paysans des servitudes ancestrales, leur assurer une plus grande sécurité, les encourager à participer efficacement à la construction nationale».
Pour sauver des ruines de la lettre morte la généreuse intention du législateur, en 2004, la loi agro-sylvo-pastorale exigeait une nouvelle politique foncière qui devrait reposer sur les principes suivants : la protection des droits d’exploitation des acteurs ruraux et des droits fonciers des communautés rurales, la cessibilité encadrée de la terre pour permettre une mobilité foncière favorisant la création d’exploitations plus viables, la transmissibilité successorale des terres pour encourager l’investissement durable dans l’exploitation familiale, l’utilisation de la terre comme garantie pour l’obtention du crédit.
La réforme foncière qui devait intervenir en 2006 avait pour objectifs : la sécurité foncière des exploitations agricoles, des personnes et des communautés rurales, l’incitation à l’investissement privé dans l’agriculture, la dotation à l’Etat et aux collectivités locales de ressources financières suffisantes ainsi que la mise à leur disposition de personnels compétents pour une gestion efficace, équitable et durable des ressources naturelles et l’allègement des contraintes foncières au développement agricole, rural, urbain et industriel.
La solution doit-elle être trouvée dans la reconnaissance de droits réels sur les terres du domaine national ? Pour ce faire, il appartiendra à l’Etat de requérir l’immatriculation des terres, les intégrer dans son domaine privé avant d’y concéder des droits. Mes quels droits ? Un pays avec une superficie de 196 mille 712 km2 peut-il reconnaître à des particuliers un droit de propriété sur des hectares de terres ?
Ce qui est techniquement possible n’est pas toujours moralement licite. Quid du droit de jouissance et de l’emphytéose ? Lorsqu’il est consenti par l’Etat, le droit de jouissance résulte d’un bail ordinaire et l’emphytéose, d’un bail emphytéotique. Si, pour le premier, le droit du preneur ne peut excéder 18 ans, pour le second, la durée est de 18 ans au moins et 50 ans au plus avec possibilité de prorogation dans la limite de 50 ans, et possibilité de renouvellement.
Les régimes du droit de jouissance et de l’emphytéose semblent pouvoir constituer une solution par rapport à la nouvelle politique foncière concernant les terres de la zone des terroirs. En effet, outre la limitation de la durée du contrat, les prérogatives accordées par ces droits sont encadrées. Titulaire d’un droit de jouissance, le preneur ne peut en user comme il le souhaite. En effet, le contrat de bail ordinaire emporte pour lui interdiction de céder son droit au bail ou de consentir une sous-location sans autorisation. Dans le bail emphytéotique, cette exigence n’est pas de droit, mais une faculté laissée à l’Etat.
Cependant, à qui reconnaître le droit ? L’adaptation de la loi, plutôt qu’une réforme de celle-ci, ne devrait pas être l’occasion de spoliations foncières. Les droits acquis sur le fondement de la loi sur le domaine national devront être respectés. En outre, cette solution exige une vigilance de la part de l’Etat pour ne pas revenir sur la situation avant 1964, des terres détenues par des personnes qui n’en assurent pas effectivement la mise en valeur. Une solution peut aussi résulter d’une combinaison entre le droit sur l’habitat social et une redéfinition de l’exploitation agricole.
Un des reproches faits à la loi de 1964 est celui de ne pas permettre aux agricultures de disposer de garanties pour prétendre à un financement bancaire. Ne faut-il pas permettre aux habitants de la zone des terroirs de disposer de droit de propriété sur leur lieu d’habitation ? Ce sera l’occasion pour eux de les donner en hypothèque pour le financement nécessaire à l’industrialisation de leur activité.
En outre, en plus du warrantage déjà pratiqué dans certaines localités, une autre solution peut être trouvée avec la loi d’orientation agro-sylvo-pastorale. Elle organise en son article 16 l’exploitation agricole qu’elle définit comme «une unité disposant de facteurs de production (terre, bâtiments, cheptel, matériels, main-d’œuvre, etc.) qui sont utilisés par un exploitant exerçant un métier de l’agriculture».
Le législateur distingue l’exploitation agricole familiale et l’exploitation agricole industrielle et commerciale. La première situation renvoie à une unité de production agricole organisée sur une base familiale, au sein de laquelle les rapports entre personnes sont définis librement et ne sont pas régis par le Code du travail. Par contre, l’exploitation agricole industrielle et commerciale est une unité de production agricole, de droit public ou privé, gérée à titre individuel ou par une société à capitaux, qui a recours à une main-d’œuvre rémunérée régie par le Code du travail et les Conventions collectivités en vigueur.
A l’image du fonds de commerce organisé par l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général et du fonds agricole en droit français, pourquoi ne pas reconnaître à l’exploitation agricole le statut de bien meuble incorporel ? Dans ce cas, elle intègre le commerce juridique et pourra ainsi faire l’objet de transmission. Les agriculteurs pourront, par exemple, le donner en nantissement. Dans cette hypothèse, pour renforcer la valeur du fonds, l’intransmissibilité du droit d’usage devra être atténuée. Sur ce point, le régime juridique de la cession du bail à usage professionnel offre des pistes de réponses.
Si le preneur cède le bail et la totalité des éléments permettant l’activité dans les lieux loués, la cession s’impose au bailleur. S’il cède le bail seul ou avec une partie des éléments permettant l’activité dans les lieux loués, la cession est soumise à l’accord du bailleur. Dans le cadre de la zone des terroirs, c’est au niveau du Conseil rural (la commune) que l’autorisation devra être recherchée.

Source : le Quotidien via le Land Portal